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Il beneficio dell’agevolazione prima casa è previsto solo qualora l’acquirente rispetti (congiuntamente) le seguenti condizioni:

• l’immobile deve essere di tipo residenziale e non di lusso (ossia non deve appartenere a categoria catastale A1, A8 o A9);
• l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Al riguardo, a decorrere dal 1° gennaio 2016, si può usufruire dell’agevolazione prima casa anche nel caso in cui detenga (su tutto il territorio nazionale) un altro immobile già acquisito con l’agevolazione, a patto che quest’ultimo sia alienato entro un anno dalla stipula dell’atto per l’acquisto del “nuovo immobile” (Legge n. 208/2015);
• l’acquirente deve essere residente o lavorare nel comune dell’immobile, o provvedere a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
• l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato.

Nel rispetto delle predette condizioni, l’agevolazione in commento si sostanzia nell’applicare l’IVA e l’imposta di registro in misura ridotta rispetto a quella ordinaria. In particolare:

Qualora l’immobile acquistato con l’agevolazione sia trasferito, per atto a titolo oneroso o gratuito, prima che sia decorso un quinquennio dalla data dell’acquisto, si decade dal beneficio in commento (con conseguente recupero dell’imposta da parte dell’Agenzia delle Entrate), salvo il caso in cui, entro un 1 anno dall’alienazione, si proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Credito riacquisto prima casa

Il Legislatore ha previsto che:

• Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa” (di cui in premessa), ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il predetto credito non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e non spetta nei seguenti casi:

• sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto;
• il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;
• il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa” (ad esempio è di categoria A/1);
• viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

Il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto, purché quest’ultimo sia comunque venduto entro il predetto termine di 1 anno (Circolare 12/E/2016).

Utilizzo del credito d’imposta

Il credito d’imposta per il riacquisto prima casa, può essere utilizzato secondo una delle seguenti modalità:

• In compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).

• In diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima Dichiarazione dei Redditi successiva al nuovo acquisto (esempio, in caso d’immobile acquistato a novembre 2016, il credito può essere utilizzato nel Modello 730/2017 o Modello Redditi/2017 da presentare quest’anno).

• In diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto.

• Per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.