Prezzo-valore e contratti atipici di mantenimento
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L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 113/E del 25.08.2017, ha affermato che il criterio del “prezzo-valore” per la determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è applicabile anche con riferimento ai contratti atipici di mantenimento, previa specifica opzione, qualora ne ricorrano i requisiti soggettivi ed oggettivi.
I contratti atipici di mantenimento
Con riguardo ai contratti di mantenimento, la Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 15848 del 19 luglio 2011, aveva affermato che:
| “un contratto atipico di mantenimento è un contratto oneroso a prestazioni corrispettive, in cui il trasferimento della comproprietà (dell’immobile) ……rappresentava il corrispettivo dell’obbligo assunto dai cessionari … di effettuare, in favore della cedente, e per l’intero arco della vita della stessa, una serie di prestazioni (“assistenza di ogni genere, anche in caso di ogni e qualsiasi infermità, …alloggio, vitto e ogni altro genere utile e necessario al sostentamento, e abbigliamento”)”. |
I contratti di mantenimento, affini alle rendite vitalizie di cui agli articoli 1872 e seguenti del C.C., quindi, comportano l’assunzione di una serie di prestazioni in capo al cessionario (es.: assistenza in caso di infermità) quale corrispettivo della cessione del bene immobile.
La regola del “prezzo-valore”
Il criterio generale di determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è stabilito dall’articolo 43 del Testo Unico dell’Imposta di Registro (DPR 26 aprile 1986, n. 131, ovvero il TUR).
| L’art. 1, comma 497, della Legge n. 266/2005 (Finanziaria 2006) ha introdotto una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile dell’imposta di registro previsto dall’art. 43 del Testo Unico dell’Imposta di Registro. Tale deroga trova applicazione per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze poste in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. |
In particolare, se ricorrono i predetti requisiti di natura soggettiva (cessionario persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo) e oggettiva (cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze), la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, può essere determinata, previa specifica opzione, sulla base del “valore catastale” dell’immobile (individuato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del TUR). Si tratta della cosiddetta regola del “prezzo-valore”. Per espressa previsione normativa, le parti sono, comunque, tenute ad indicare nell’atto il corrispettivo pattuito.
Regola del “prezzo-valore” (previa opzione)
- Base imponibile: Valore catastale dell’immobile.
- Requisito oggettivo: Cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze.
- Requisito soggettivo: Nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.
- Ulteriore requisito: Indicazione nell’atto del valore pattuito.
Applicabilità del “prezzo-valore” ai contratti di mantenimento
La norma che prevede la deroga del “prezzo-valore” fa generico riferimento alle “cessioni” aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, senza ulteriori specifiche.
Secondo quanto espresso dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 113/E del 25.08.2017, ciò porta a ritenere che la deroga possa trovare applicazione anche con riferimento ai contratti di mantenimento e di assistenza, sempre che per effetto della conclusione di tale contratto si realizzi una cessione di immobile abitativo e relativa pertinenza a favore di una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività impresa o di lavoro autonomo. Questi sono, infatti, i requisiti soggettivi e oggettivi per l’applicabilità del “prezzo-valore”, come detto prima.
Non costituisce un ostacolo a tale interpretazione la circostanza che, ai fini dell’applicabilità del “prezzo-valore”, debba essere indicato nell’atto il corrispettivo pattuito, in quanto, tale obbligo deve essere adempiuto anche in relazione ai contratti di mantenimento, nonostante per essi il carattere di aleatorietà che li connota possa rendere difficile l’esatta quantificazione, al momento della conclusione del contratto, della prestazione a carico del cessionario.
Per i contratti di mantenimento, ai fini della determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, trovano applicazione i criteri dettati dalla lettera c) dell’articolo 43 TUR, secondo cui per i contratti che importano, tra l’altro, l’assunzione di una obbligazione di fare in corrispettivo della cessione del bene, la base imponibile da assoggettare a tassazione deve essere determinata sulla base del valore del bene ceduto ovvero della prestazione che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta.
| Le parti del contratto sono, dunque, tenute a dichiarare nell’atto il valore della controprestazione assunta dal cessionario, determinata in via presuntiva, fermo restando che, se nel corso dello svolgimento del contratto emerge che il valore effettivo della controprestazione è differente rispetto all’importo indicato in atto, e tale modifica sia suscettibile di condurre ad una diversa applicazione dell’imposta, il contribuente è tenuto a denunciare il valore definitivo del corrispettivo, analogamente a quanto previsto dall’articolo 35, comma 1, del TUR per i contratti a prezzo indeterminato. |
Contratto di mantenimento e prezzo-valore
- Nell’atto: Deve essere indicato il valore presunto della controprestazione assunta dal cessionario.
- Successivamente: Obbligo di denunciare valore definitivo della controprestazione, se differente rispetto all’importo indicato in atto.
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato la valenza agevolativa della regola del “prezzo-valore”, come ribadito anche dalla Corte Costituzionale con la Sentenza n. 6 del 15 gennaio 2014. Consente, infatti, al contribuente di non scegliere obbligatoriamente tra i diversi criteri di determinazione della base imponibile quello fondato sul valore tabellare, bensì quello ritenuto per lui meno oneroso e, quindi, più conveniente. Pertanto, considerata la sua funzione agevolativa, la sua applicazione deve essere garantita.