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Il D.L. 193/2016 è intervenuto sulle disposizioni riguardanti la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione e al mantenimento del regime della cedolare secca. L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto anche di proroga e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. Il locatore ha dunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come, è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. Le disposizioni normative generali prevedono che se il contratto alla scadenza è prorogato, per continuare ad applicare il regime della cedolare secca, occorre comunicare all’Agenzia delle Entrate la relativa opzione. La stessa viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

Qualora il contribuente intendesse optare per il mantenimento della cedolare secca anche in seguito alla proroga del contratto deve rinnovare l’opzione in sede di proroga entro 30 giorni dal verificarsi della stessa.

Le novità introdotte dal decreto fiscale

Il D.L. 193/2016 al fine di creare un contesto normativo di favore per il contribuente che aveva optato in precedenza per il regime della cedolare secca ma si dimentica di comunicare la proroga della locazione ammette il riconoscimento dell’applicazione della tassazione agevolata in presenza di un comportamento concludente; in particolare l’art. 7 quater al comma 24, prevede che la mancata presentazione del modello RLI per comunicare la proroga del contratto, ferma l’applicazione della sanzione, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca:

• non procedendo con il pagamento dell’imposta di registro in riferimento al periodo contrattuale di proroga;
• effettuando i relativi versamenti della cedolare secca anche ricorrendo al ravvedimento operoso;
• dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi (modifica all’articolo 3, comma 3, del D.Lgs. n. 23 del 2011).

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Considerando che la Legge di conversione del Decreto c.d. Fiscale è entrata in vigore in data 3 dicembre 2016, erano sorti dubbi in merito alla retroattività delle disposizioni appena richiamate e dunque con riferimento a quei contratti prorogati in data 2 novembre per i quali la comunicazione di proroga del contratto doveva essere effettuata prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni normative.

Come chiarito con la Circolare 26/e del 2011 per il periodo di durata dell’opzione della tassazione agevolata,

• è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione.

A tal fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone. Nella descrizione del comportamento concludente non viene però fatto alcun richiamo a tale adempimento in sede di proroga del contratto di locazione per cui in attesa di successivi chiarimenti si ritiene possa trovare operatività un’interpretazione in senso favorevole al contribuente ammettendo di mantenere la cedolare secca senza ripetere l’invio della raccomandata all’inquilino.

Þ     nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131( sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta).

La mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Anche la mancata comunicazione della risoluzione del contratto di locazione è stato oggetto d’intervento normativo da parte del Decreto Fiscale. In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione dell’imposta cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione in misura fissa pari a euro 67, ridotta a euro 35 se presentata con ritardo non superiore a trenta giorni; abbiamo appena richiamato le sanzioni per la mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione del contratto; in forza delle modifiche introdotte dal Decreto Fiscale si assiste ad un inasprimento delle sanzioni in quanto:

• si passa da 67 a 100 euro,
• se la comunicazione viene presentata con un ritardo superiore 30 giorni dal verificarsi dell’evento;
• da 35 a 50 euro,
• se la comunicazione viene presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni.