Cedolare secca e locazioni brevi: le novità della manovra correttiva
posted in Fiscal News by redazione
L’art. 4 del D.L. 50/2017 convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017 consente di optare per l’applicazione della Cedolare secca con aliquota al 21% sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili ad uso abitativo, se stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa, direttamente o in presenza di intermediazione immobiliare, anche on line.
Tali norme si applicano per i contratti stipulati dal 1 giugno 2017.
A carico degli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, sono posti obblighi informativi qualora intervengano nei contratti in questione; se tali soggetti intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario, a titolo di acconto o d’imposta a seconda che sia stata effettuata o meno, da parte del locatore, l’opzione per la Cedolare secca.
| In realtà la Cedolare secca era già possibile per le locazioni brevi ma, la nuova norma ne estende l’applicazione ai contratti, in cui la locazione è integrata dai servizi di pulizia locali e cambio biancheria nonché alle sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. |
| LA NOVELLATA DEFINIZIONE DI LOCAZIONE BREVE
Per contratti di locazione breve si intendono i contratti stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni, anche se prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. |
| Su questa nuova disposizione normativa introdotta dal D.L. 50/2017 si innesta il Provvedimento del 12 luglio dell’Agenzia delle Entrate che ha ad oggetto “modalità con le quali i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, assolvono gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento della ritenuta, previsti dai commi 4, 5, 5-bis e 6 dell’articolo 4 del citato Decreto Legge n. 50 del 2017, in relazione ai contratti di locazione breve. |
Fonte (Sito A.D.E.) |
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Il Provvedimento A.D.E.
Il Provvedimento, individua le modalità con le quali i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici trasmettono i dati relativi ai contratti di locazione breve; a carico degli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, sono posti obblighi informativi qualora intervengano nei contratti in questione; se tali soggetti intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% all’atto del pagamento al beneficiario, a titolo di acconto o d’imposta a seconda che sia stata effettuata o meno, da parte del locatore, l’opzione per la Cedolare secca. Tali adempimenti sono effettuati dagli intermediari sulla base delle informazioni e dei dati forniti dai locatori degli immobili.
| Obblighi intermediari immobiliari | ||||
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Obblighi informativi |
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare nonché coloro che gestiscono portali telematici, che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve, comunicano all’Agenzia delle Entrate:
· il nome, cognome e codice fiscale del locatore; · la durata del contratto; · l’importo del corrispettivo lordo; · l’indirizzo dell’immobile. |
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| La comunicazione all’A.D.E. | Come specificato nel Provvedimento i dati devono essere predisposti e trasmessi attraverso i servizi dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche che saranno pubblicate successivamente sul sito internet della stessa Agenzia. | |||
| Per i soggetti non residenti | I soggetti non residenti effettuano la comunicazione per il tramite della stabile organizzazione – se in possesso di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR – o, nel caso in cui ne risultino privi, avvalendosi di un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del D.P.R. n. 600 del 1973, il quale provvede anche alla richiesta di attribuzione del codice fiscale dei soggetti rappresentati qualora non ne siano in possesso. | |||
| Medesimo immobile e locatore | I dati riferiti ai contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore possono essere comunicati anche in forma aggregata. | |||
| Termini da rispettare | La comunicazione dei dati è effettuata entro termine il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. | |||
| Sanzioni per inadempimento | L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione breve è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del D.Lgs. 471/97, ossia sanzione amministrativa da euro 250 a euro 2.000.
La sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati. |
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Obblighi “fiscali” |
Se gli intermediari immobiliari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, come sopra anticipato, intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare, all’atto del pagamento al beneficiario, una ritenuta del 21% che si considera operata a titolo di acconto nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della Cedolare secca. | |||
| Termine per il versamento della ritenuta | La ritenuta è operata dai soggetti residenti e dai soggetti non residenti in possesso di una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’articolo 162 del TUIR in qualità di sostituti d’imposta e versata (conseguente obbligo di certificazione delle ritenute tramite 770), entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui la ritenuta è effettuata alla relativa certificazione ai sensi dell’articolo 4 del Regolamento di cui al D.P.R. n. 322/1998.
I soggetti tenuti ad effettuare la ritenuta assolvono mediante l’invio della relativa certificazione anche gli obblighi di comunicazione dei dati del contratto. |
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| Come versare la ritenuta | Il versamento delle ritenute effettuate avviene con le modalità di cui all’articolo 17 del Decreto Legislativo n. 241 del 1997.
Di conseguenza per consentire il versamento, tramite modello F24, della ritenuta in argomento con la Risoluzione n° 88/E del 5 luglio è stato istituito il codice tributo: “1919” denominato “Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – articolo 4, comma 5, del Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50”. |
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| Per i soggetti non residenti | I soggetti non residenti, che risultino privi di una stabile organizzazione in Italia, effettuano la ritenuta ed adempiono agli obblighi di versamento, certificazione e dichiarazione tramite un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del D.P.R. n. 600 del 1973. | |||
| Ulteriori obblighi operativi |
Viene stabilito, in capo agli intermediari immobiliari compresi i soggetti che gestiscono portali telematici l’obbligo di conservazione degli elementi posti a base delle informazioni da comunicare e dei dati dei pagamenti in cui sono intervenuti o dei corrispettivi incassati per il termine previsto per l’accertamento ai sensi dall’art. 43 del D.P.R. n. 600 del 1973 ossia fino al 5° anno successivo. |
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